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区域地价一年翻四倍 房价上涨华府板块翻身了吗

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发表于 2017-5-20 21:33:52 | 显示全部楼层 |阅读模式

2016年以前饱受诟病的华府板块因受到良好的市场预期,土地价格从去年下半年开始逐渐上涨,今年土地楼面价更是突破万元,板块内部分项目从6000元/㎡上下的价格迈入万元级。
但光鲜的土地成交价格和拔高的楼盘售价并未与板块内的成交成正比,数据显示,去年11月之后华府房价突破九千,住宅市场接受度降低,去化速度明显放缓。
1年内华府土地成交单价翻4倍
3月15日,成都鸡年的首拍,中海以10880 元/平方米的楼面价拍得华府一地块,此时土地价格破万,再次将华府板块推至风口浪尖。
实际上,从去年开始,华府板块内的土地就已成为“兵家必争”之地。回溯2016年土拍,华府板块共成交九宗地块。在土地价格涨幅方面,除去去年5月5日两宗挂牌土地,成交单价均呈大幅度上涨趋势,并且溢价率也是持续上扬,最高溢价率达175.38%。
对比去年年初和年末的两次土拍,可以看到华府地价的增长速度。
去年一月,德商以552万元/亩的成交单价拿下天府新区华阳街道的一宗土地,楼面价为2967.74元/平方米,溢价率达57.71%。
年底12月29日,中铁建以8900元/平方米、8950元/平方米、8950元/平方米的价格拿下三宗华府连襟土地,溢价率高达175.38%,这让华府板块成为2016年环比价格涨幅排名大成都93个板块第一。
(大成都2016年热门板块)
而华府板块当月的楼盘均价为9765元/㎡,土拍单价的高涨,或还将助推2017年的华府板块房价的持续上扬。不少业内人士还表示华府板块地价突破万元将成为常态。
“该区域的价值已经给未来带来了良好的预期。”吉信行资讯总监苟诗旋认为,就目前华府板块的配套发展及公建设施布局,开发商相信该区域的购买实力及能力,因而争夺拿地。其次,整个市场资金流动性较强,出现资金爆棚的局面,促使土地市场的价格抬升,并且开发商对未来土地存货有所盘点,因手里存货短缺有拿地的战略和布局。
单价同比去年3月上涨近5000元 价格高涨销量下滑
对比2016年和2017年华府板块楼盘均价,不计40年产权的商业别墅棠湖柏林城,如还有房源并不断加推的格林城(楼盘详情 图库 网友点评)、万锦城(楼盘详情 图库 网友点评)、中海右岸、中铁骑士府邸(楼盘详情 图库 网友点评)涨幅达到了3000元/平方米以上。
(华府板块部分楼盘2016年—2017年3月中旬均价对比数据来源中成房业)
另据中成房业监测数据显示,华府板块从去年9月份开始,楼盘均价有所上涨,达到6992元/平方米,涨幅相较于前8个月的平稳态势来说算是突破。今年2月,住宅市场价格突破一万,截至到今年3月22日,最高均价达到11005元/平方米。相较于去年8月的最低单价5892元/平方米,上涨46.46%,每平方相差达5113元;同比去年3月6556元/平方米,价格上涨4449元,涨幅达44.13%。
(数据由中成房业提供)
从上图“华府板块2016年至今新增供应面积、销售面积及均价走势图”中可以看到,去年3月—9月销量相对乐观,虽9月价格迎来上涨,但价格相较城南其他区域还算温和,市场接受度较高。年末,华府住宅市场迎来一次集中供应,价格上涨至近9000元/平方米,但市场数据出现明显变化,此后销量连续数月走低,低于去年月均去化水平。
(数据由中成房业提供)
去化速度的减慢,致使华府板块存量持稳。
从“华府板块2016年至今的住宅市场存量面积及楼盘均价走势图”可以看出,限购令出台之前,价格的温和及维稳,让华府板块的整体存量不断地缩减。在限购出台后,11月销售单价达到近9000元/平方米,价格的攀升,使购房者的购房态度趋于理性,对华府板块开始进行观望。
此外,从2012年到2016年一直主打刚需楼盘的华府板块,随着去年万科、北辰、中铁建、德商等大量品牌开发商的进驻,地块容积率的降低,逐步开始走改善型路线,后期规划配套的不断完善,主力户型可能还将往改善型大户型转移,华府板块的门槛将被提高。
四川中原地产二级市场顾问中心总经理赵忻认为,“华府板块涨价最大的原因其实在于区域规划配套信息,包括政策、轨道交通等的公建信息;其次,整个成都大市场改善的释放,也就是市场价格上涨红利以及片区内部品牌发展商的入驻作用导致。”
据中原官网数据显示,城南大源目前楼盘均价20048元/平方米、华阳12977元/平方米,这些板块楼市的逐渐饱和,以及价格承受度降低,使得华府板块成为想住城南的购房者不错的选择。加上华府板块集中放地,品牌开发商竞相入驻,未来的发展空间可能更大,价格也会随之上涨。
但一直以来,因华府板块大部分属于天府新区双流的板块,只能享用双流的配套,板块内无大型的购物综合体,只有为数不多的小区底商和零散商业。并且交通方面,地铁五号线在两年后才能建成正式通车。周边交通和配套的落后,成了该板块的最大短板。
“最近华府板块拍地地价高,将开发商的预期拉高了。” 中睿营销总经理何良栩表示,根据目前的土地价格来说,未来这个区域房价预期将破2万单价。并且,在现在存量房不多的情况下,开发商惜售惜卖,价格也会上去。但该区域目前的配套其实比较差,之后可能会随着入住增加以及大型开发公司的进入,得到改进,虽目前配套优势不明显,但未来有较大发展空间。

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